집 두 채 때문에 세금 걱정되시죠?
1가구 2주택 기준과 세금 핵심만 쏙쏙 정리해드릴게요.
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목차
1가구 2주택 기준과 조건
| 구분 | 기준 | 특이사항 | 적용 세금 |
| 일반 주택 | 1세대 2채 이상 보유 | 과세기준일 6월 1일 | 종부세, 양도세 |
| 오피스텔 | 주거용 사용 시 포함 | 2020.8.12 이후 취득 | 취득세, 종부세 |
| 분양권 | 주택 분양권은 포함 | 오피스텔 분양권 제외 | 양도세 |
| 상속 주택 | 5년 내 미처분 시 포함 | 지분 40% 이하 제외 | 종부세 |
1가구 2주택은 세대별로 주택 수를 따져요. 기본적으로 1세대가 2채 이상 주택을 보유하면 해당되는데, 여기서 세대는 부부와 미성년 자녀를 포함한 단위를 말해요. 예를 들어, 아파트 한 채와 시골집 한 채를 가지고 있다면 2주택이에요. 과세기준일은 매년 6월 1일이라 이때 보유 상태가 중요하고, 이걸 기준으로 종부세와 양도세가 계산돼요. 혼인 후 5년, 동거봉양 10년 동안은 예외로 별도 세대로 볼 수 있으니 참고하세요.
오피스텔은 주거용이면 2주택에 포함돼요. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔이 주거용으로 사용되면 주택 수에 들어가요. 주거용은 전입신고나 확정일자로 판단하는데, 취득세 중과 시 주택 수에 포함되니까 새 집 살 때 8% 세율 적용될 수 있어요. 업무용이면 제외되니 용도 확인이 필수예요 :).
분양권도 주택 수에 영향을 줘요. 주택 분양권은 보유 주택 수에 포함되지만, 오피스텔 분양권은 빠져요. 예를 들어, 아파트 한 채와 분양권 한 개면 2주택으로 보고 양도세 계산 시 중과 대상이 될 수 있어요. 분양권 상태일 땐 종부세는 안 붙지만, 완공 후 주택이 되면 달라지니 주의하세요.
상속 주택은 조건에 따라 달라요. 상속받은 주택은 5년 내 처분 안 하면 2주택으로 간주돼요. 다만, 지분 40% 이하이거나 공시가 6억 이하면 기간 제한 없이 제외될 수 있어요. 시골집 상속받았다면 공시가 확인하고, 종부세 부담 여부 체크해보세요 !!
1가구 2주택 양도세 계산
| 상황 | 양도세율 | 조건 | 비과세 여부 |
| 1주택 | 최대 42% | 2년 거주 | 12억까지 가능 |
| 2주택 조정지역 | 52-62% | 중과 적용 | 불가 |
| 일시적 2주택 | 최대 42% | 3년 내 처분 | 가능 |
| 오피스텔 포함 | 52-62% | 주거용 판단 | 불가 |
1주택 양도세는 비과세 혜택이 있어요. 집 한 채를 2년 이상 거주하고 팔면 양도가액 12억까지 비과세예요. 세율은 양도 차익에 따라 6-42%인데, 장기보유특별공제로 줄일 수 있어요. 조정지역이라도 조건 맞으면 비과세 가능하니 거주 기간 꼭 확인하세요.
2주택은 조정지역에서 세율이 높아요. 조정대상지역 내 2주택자가 집을 팔면 기본 세율에 10-20% 중과돼 52-62%가 적용돼요. 비과세 불가하고 공제도 없어 세 부담이 커지니 팔 때 타이밍 잘 계산해야 해요.
일시적 2주택은 예외가 돼요. 새 집 사고 3년 내 종전 주택을 처분하면 1주택으로 보고 비과세 가능해요. 취득일부터 3년이 기준이라 늦지 않게 팔아야 하고, 양도세 최대 42%로 계산돼요 :).
오피스텔 있으면 양도세 올라가요. 주거용 오피스텔이 있으면 2주택으로 보고, 조정지역에서 팔면 중과 세율 적용돼요. 양도 시점 주거 여부가 중요하니 전입신고 상태 확인하고 팔 때 주의하세요 !!
1가구 2주택 취득세 부과
| 구분 | 취득세율 | 조건 | 특이사항 |
| 1주택 | 1-3% | 기본 세율 | 가액별 적용 |
| 2주택 조정지역 | 8% | 중과 적용 | 오피스텔 포함 |
| 일시적 2주택 | 1-3% | 3년 내 처분 | 기본 적용 |
| 시골집 추가 | 8% | 조정지역 여부 | 위치 확인 |
1주택 취득세는 가액에 따라 달라요. 집 한 채 살 때 기본 세율은 1억 이하 1%, 1-3억 2%, 3억 초과 3%예요. 무주택자면 이렇게 적용되지만, 이미 집이 있으면 새 집 살 때 중과될 수 있어요. 조정지역 여부 확인하고 세율 체크 잘하세요.
2주택은 조정지역에서 세금 쎄요. 조정대상지역에서 두 번째 집 사면 8% 취득세 내야 해요. 오피스텔이 주거용이면 포함되니 2020년 8월 12일 이후 취득 주의하고, 중과 피하려면 용도 변경 고려해보세요.
일시적 2주택은 덜 부담스러워요. 새 집 사고 3년 내 기존 집 팔면 기본 세율 1-3%만 내요. 취득일부터 3년 안에 처분하면 중과 안 되고, 계획 잘 세우면 절세 가능해요 :).
시골집 추가하면 세율 올라가요. 시골집이 조정지역이면 2주택으로 8% 내야 하지만, 비조정지역이면 중과 안 될 수도 있어요. 위치 따라 세율 달라지니 지도 확인하고 계산 잘하세요 !!
1가구 2주택 종부세 기준
| 구분 | 공제액 | 세율 | 기준일 |
| 1주택 | 11억 | 0.6-3% | 6월 1일 |
| 2주택 | 6억 | 1.2-6% | 6월 1일 |
| 일시적 2주택 | 11억 | 0.6-3% | 3년 내 처분 |
| 상속 포함 | 6억 | 1.2-6% | 5년 경과 시 |
1주택 종부세는 공제액이 넉넉해요. 공시가 합계에서 11억 공제 후 남은 금액에 0.6-3% 세율 적용돼요. 예를 들어, 15억짜리 집이면 4억에만 세금 붙고, 고령자나 장기보유면 추가 공제도 가능해요. 6월 1일 기준 보유 상태로 계산되니 미리 확인하세요.
2주택은 공제 줄고 세율 높아요. 공제액이 6억으로 줄고 세율은 1.2-6%로 올라가요. 아파트 두 채 합쳐 20억이면 14억에 세금 붙는데, 조정지역이면 더 쎄게 나와요. 합산 공시가 잘 따져보세요.
일시적 2주택은 1주택처럼 봐요. 새 집 사고 3년 내 기존 집 팔면 공제 11억에 0.6-3% 적용돼요. 3년 내 처분이 핵심이고, 기한 넘기면 2주택으로 바뀌니 서두르세요 :).
상속 주택은 5년이 기준이에요. 상속받은 집 5년 지나면 2주택으로 보고 6억 공제, 1.2-6% 세율이에요. 공시가 6억 이하면 제외될 수 있으니 상속 조건 꼼꼼히 확인하세요 !!
1가구 2주택 공시지가와 세금
| 구분 | 공시지가 기준 | 세금 영향 | 참고 사항 |
| 종부세 | 2주택 6억 초과 | 1.2-6% | 합산 계산 |
| 취득세 | 가액별 적용 | 8% 중과 | 조정지역 |
| 양도세 | 12억 초과 시 과세 | 52-62% | 비과세 불가 |
| 시골집 | 6억 이하 제외 가능 | 종부세 면제 | 상속 조건 |
종부세는 공시지가 합산이 핵심이에요. 2주택일 때 공시가 합계 6억 넘으면 종부세 내야 해요. 예를 들어, 서울 아파트 10억, 시골집 5억이면 총 15억에서 6억 공제 후 9억에 1.2-6% 세율 적용돼요. 합산 금액이 높을수록 세금 부담 커져요.
취득세는 공시가 기준 아니에요. 취득세는 취득가액으로 계산되는데, 2주택자가 조정지역에서 집 사면 8% 중과돼요. 오피스텔 포함 시 8% 바로 적용되니 계획 세워서 절세하세요.
양도세는 공시가 12억 넘을 때 챙겨요. 1주택 비과세는 12억까지지만, 2주택은 중과돼서 52-62%예요. 조정지역 2주택이면 비과세 없고 세율 높아져요 :).
시골집 공시가 낮으면 유리해요. 상속받은 시골집이 6억 이하면 종부세에서 제외될 수 있어요. 5년 내 처분 안 하면 포함되니 공시가 확인 필수예요 !!
마무리 간단요약
- 2주택 기준 헷갈리죠? 일반 주택, 주거용 오피스텔, 분양권까지 포함돼요. 6월 1일 기준 확인.
- 양도세 쎄요. 조정지역 2주택이면 52-62%, 3년 내 팔면 비과세 가능해요.
- 취득세도 만만찮아요. 조정지역 8%, 일시적 2주택은 1-3%로 절세돼요.
- 종부세 공제 달라요. 1주택 11억, 2주택 6억, 상속 5년 넘으면 포함이에요.
- 공시가 잘 보세요. 시골집 6억 이하면 면제, 합산 넘으면 세금 커져요.
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