부동산 팔 때 세금 줄이고 싶다면 장기보유 공제를 꼭 챙겨야죠.
보유기간 따라 공제율 달라지는 핵심 정보 간단히 정리했어요.
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목차
장기보유 공제 기본 정보
| 항목 | 내용 | 대상 | 조건 | 최대 공제율 |
| 일반 공제 | 양도차익 공제 | 토지, 건물 | 3년 이상 보유 | 30% |
| 1세대 1주택 | 보유+거주 공제 | 12억 초과 주택 | 2년 이상 거주 | 80% |
| 임대주택 공제 | 임대기간 공제 | 민간임대주택 | 10년 이상 임대 | 70% |
| 조합원입주권 | 양도차익 공제 | 재건축 주택 | 관리처분 전 | 30% |
장기보유 공제는 부동산 세금 줄이는 핵심이에요. 부동산을 3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정 금액을 공제해주는 제도라, 세금 부담이 확 줄어들죠. 3년 보유 시 6%부터 시작해서 15년 이상이면 30%까지 공제돼요. 일반 토지나 건물에 적용되고, 단기 투기 막으려는 취지가 크답니다. 검색해보니 세법이 자주 바뀌니까 최신 정보 확인 필수예요 :).
1세대 1주택자는 혜택이 더 커요. 양도가액 12억 초과 고가주택은 보유와 거주기간에 따라 공제율이 달라지는데, 10년 보유+10년 거주 시 최대 80% 공제 가능해요. 2년 이상 거주해야 혜택 받을 수 있으니 전입신고 잘 챙기세요. 국세청 자료 보니 거주기간 확인 엄격하더라고요.
임대주택도 공제 대상이에요. 민간임대주택을 10년 이상 임대하면 70% 공제율 적용되는데, 임대료 5% 이내 증액 조건 지켜야 해요. 2025년까지 등록한 주택에 적용되니, 임대사업자라면 세무사 상담 추천드려요.
조합원입주권도 공제 가능해요. 재건축 주택의 경우 관리처분계획 전 양도차익에 최대 30% 공제 적용돼요. 취득일부터 계산하니 오래된 주택 소유자는 유리하죠. 세법 복잡해서 계산기 쓰는 게 편해요 :).
장기보유 공제율 계산법
| 보유기간 | 일반 공제율 | 1주택 보유 공제율 | 1주택 거주 공제율 | 임대주택 공제율 |
| 3년 | 6% | 12% | 8% | - |
| 5년 | 10% | 20% | 16% | - |
| 10년 | 20% | 40% | 40% | 70% |
| 15년 | 30% | 40% | 40% | 70% |
장기보유 공제율은 보유기간 따라 달라져요. 일반 부동산은 3년 보유 시 6%부터 시작, 1년마다 2%씩 늘어나 15년 이상 30%까지 공제돼요. 물가상승분 고려해 세금 부담 줄이는 제도라 유용하죠. 계산할 때 양도차익에 공제율 곱하면 돼요.
1세대 1주택은 공제율이 더 높아요. 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩 공제, 합쳐 최대 80%까지 가능해요. 2025년 기준, 10년 보유+10년 거주면 최대 혜택 받아요. 거주기간 증명하려면 전입신고 필수예요 :).
임대주택 공제율도 확인하세요. 10년 이상 임대 시 70% 공제 가능, 6년 이상은 연 2% 추가 공제로 최대 10% 더해져요. 임대료 증액 제한 지켜야 하니 꼼꼼히 챙겨야 해요.
계산은 꼼꼼히 해야 해요. 양도차익에서 취득가액, 필요경비 뺀 후 공제율 적용해요. 홈택스 계산기 쓰면 편리하고, 세무사 상담하면 실수 줄일 수 있어요 !!
1세대 1주택 공제 조건
| 조건 | 세부 내용 | |
| 보유기간 | 3년 이상 | 연 4%, 최대 40% |
| 거주기간 | 2년 이상 | 연 4%, 최대 40% |
| 양도가액 | 12억 초과 | 비과세 제외 |
| 증빙 | 전입신고 필수 | 거주기간 입증 |
| 특례 | 상생임대주택 | 2년 거주 면제 |
1세대 1주택 공제는 고가주택에 유리해요. 양도가액 12억 초과 주택은 비과세 안 되지만, 최대 80% 공제로 세금 줄일 수 있어요. 보유와 거주기간 각각 연 4% 공제돼요. 2025년 기준, 조건 충족 안 하면 일반 공제 30%만 적용돼요.
거주기간은 꼼꼼히 챙겨야 해요. 2년 이상 거주해야 공제 받을 수 있는데, 전입신고나 임대차계약서로 증빙해야 해요. 10년 거주 시 40% 공제 가능, 거주 안 하면 혜택 반토막 나요 :).
상생임대주택은 예외예요. 상생임대주택은 2년 거주 요건 면제돼서 보유기간만으로 공제 가능해요. 2025년까지 특례 적용되니, 임대주택 소유자는 이점 챙기세요.
조건 미충족 시 주의하세요. 거주기간 2년 미만이면 일반 공제 30%만 적용돼요. 세무사 상담으로 정확한 조건 확인하면 절세에 큰 도움 돼요 !!
장기보유 세액공제 계산 예시
| 항목 | 일반 부동산 | 1세대 1주택 |
| 취득가액 | 5억 원 | 10억 원 |
| 양도가액 | 10억 원 | 25억 원 |
| 보유기간 | 10년 | 10년 |
| 거주기간 | - | 10년 |
| 양도차익 | 5억 원 | 15억 원 |
| 공제율 | 20% | 80% |
| 공제액 | 1억 원 | 12억 원 |
| 과세표준 | 4억 원 | 3억 원 |
일반 부동산 공제 계산은 간단해요. 10억에 판 토지를 5억에 샀다면, 양도차익은 5억 원. 10년 보유 시 20% 공제로 1억 원 줄어, 과세표준은 4억 원이에요. 세율은 6-42% 누진세율 적용돼요.
1세대 1주택 계산은 혜택 커요. 25억에 판 주택을 10억에 샀다면, 양도차익은 15억 원. 10년 보유+거주 시 80% 공제로 12억 원 공제, 과세표준 3억 원이에요. 절세 효과 엄청나죠 :).
계산 실수 피하려면 꼼꼼히. 양도차익에서 취득가액, 필요경비 정확히 빼야 해요. 홈택스 계산기 쓰면 편하고, 세무사 상담으로 정확한 금액 확인하세요.
2025년 세법 확인하세요. 2025년부터 용도변경 주택은 주거용 시작일부터 공제 계산해요. 전입신고 필수니 서류 잘 챙기세요 !!
주의해야 할 공제 배제 사례
| 사례 | 배제 이유 | 대처 방법 |
| 다주택 중과 | 조정대상지역 2주택 | 2025년 5월 9일까지 매도 |
| 미등기 부동산 | 등기 미완료 | 등기 완료 후 양도 |
| 해외 부동산 | 국내 거주자 투자 | 국내 부동산 우선 |
| 단기 양도 | 3년 미만 보유 | 3년 이상 보유 |
다주택자는 공제 받기 어려워요. 조정대상지역 2주택 이상은 중과세율 적용되며 공제 배제돼요. 2025년 5월 9일까지 양도하면 중과 제외되니 서두르세요.
미등기 부동산은 공제 안 돼요. 등기 안 된 부동산은 장기보유 공제 대상 제외라 세금 부담 커져요. 등기 완료 후 양도해야 혜택 받을 수 있어요.
해외 부동산도 주의하세요. 국내 거주자가 해외 부동산 팔면 공제 적용 안 돼요. 국내 부동산에 투자하는 게 절세에 유리해요 :).
단기 양도는 공제 없어요. 3년 미만 보유 시 공제 불가, 세율도 최대 50%로 높아요. 3년 넘게 보유하면 세금 줄일 수 있어요 !!
마무리 간단요약
- 장기보유 공제 챙기세요. 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제, 1세대 1주택은 80% 가능해요.
- 1주택 공제 조건 확인. 12억 초과 주택은 2년 거주 필수, 전입신고 잊지 마요.
- 임대주택 혜택 놓치지 마요. 10년 임대 시 70% 공제, 임대료 증액 제한 지켜야 해요.
- 계산 꼼꼼히. 홈택스 계산기 쓰고, 세무사 상담으로 정확히 계산하세요.
- 공제 배제 조심. 다주택, 미등기, 단기 양도는 공제 안 돼요. 2025년 특례 확인하세요.
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