2025 장기보유 공제율 세액공제 고가주택 특별공제액 간단 정보

 

 

 

 

 

부동산 팔 때 세금 줄이고 싶다면 장기보유 공제를 꼭 챙겨야죠.
보유기간 따라 공제율 달라지는 핵심 정보 간단히 정리했어요.

 

 

 

 

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목차

 

 

 

 

 

 

 

장기보유공제

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

장기보유 공제 기본 정보

 

항목	내용	대상	조건	최대 공제율
일반 공제	양도차익 공제	토지, 건물	3년 이상 보유	30%
1세대 1주택	보유+거주 공제	12억 초과 주택	2년 이상 거주	80%
임대주택 공제	임대기간 공제	민간임대주택	10년 이상 임대	70%
조합원입주권	양도차익 공제	재건축 주택	관리처분 전	30%

 

장기보유 공제는 부동산 세금 줄이는 핵심이에요. 부동산을 3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정 금액을 공제해주는 제도라, 세금 부담이 확 줄어들죠. 3년 보유 시 6%부터 시작해서 15년 이상이면 30%까지 공제돼요. 일반 토지나 건물에 적용되고, 단기 투기 막으려는 취지가 크답니다. 검색해보니 세법이 자주 바뀌니까 최신 정보 확인 필수예요 :).

 

1세대 1주택자는 혜택이 더 커요. 양도가액 12억 초과 고가주택은 보유와 거주기간에 따라 공제율이 달라지는데, 10년 보유+10년 거주 시 최대 80% 공제 가능해요. 2년 이상 거주해야 혜택 받을 수 있으니 전입신고 잘 챙기세요. 국세청 자료 보니 거주기간 확인 엄격하더라고요.

 

임대주택도 공제 대상이에요. 민간임대주택을 10년 이상 임대하면 70% 공제율 적용되는데, 임대료 5% 이내 증액 조건 지켜야 해요. 2025년까지 등록한 주택에 적용되니, 임대사업자라면 세무사 상담 추천드려요.

 

조합원입주권도 공제 가능해요. 재건축 주택의 경우 관리처분계획 전 양도차익에 최대 30% 공제 적용돼요. 취득일부터 계산하니 오래된 주택 소유자는 유리하죠. 세법 복잡해서 계산기 쓰는 게 편해요 :).

 

 

 

 

 

 

 

 

장기보유 공제율 계산법

 

보유기간	일반 공제율	1주택 보유 공제율	1주택 거주 공제율	임대주택 공제율
3년	6%	12%	8%	-
5년	10%	20%	16%	-
10년	20%	40%	40%	70%
15년	30%	40%	40%	70%

 

장기보유 공제율은 보유기간 따라 달라져요. 일반 부동산은 3년 보유 시 6%부터 시작, 1년마다 2%씩 늘어나 15년 이상 30%까지 공제돼요. 물가상승분 고려해 세금 부담 줄이는 제도라 유용하죠. 계산할 때 양도차익에 공제율 곱하면 돼요.

 

1세대 1주택은 공제율이 더 높아요. 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩 공제, 합쳐 최대 80%까지 가능해요. 2025년 기준, 10년 보유+10년 거주면 최대 혜택 받아요. 거주기간 증명하려면 전입신고 필수예요 :).

 

임대주택 공제율도 확인하세요. 10년 이상 임대 시 70% 공제 가능, 6년 이상은 연 2% 추가 공제로 최대 10% 더해져요. 임대료 증액 제한 지켜야 하니 꼼꼼히 챙겨야 해요.

 

계산은 꼼꼼히 해야 해요. 양도차익에서 취득가액, 필요경비 뺀 후 공제율 적용해요. 홈택스 계산기 쓰면 편리하고, 세무사 상담하면 실수 줄일 수 있어요 !!

 

 

 

 

 

 

 

 

1세대 1주택 공제 조건

 

조건	세부 내용
보유기간	3년 이상	연 4%, 최대 40%
거주기간	2년 이상	연 4%, 최대 40%
양도가액	12억 초과	비과세 제외
증빙	전입신고 필수	거주기간 입증
특례	상생임대주택	2년 거주 면제

 

1세대 1주택 공제는 고가주택에 유리해요. 양도가액 12억 초과 주택은 비과세 안 되지만, 최대 80% 공제로 세금 줄일 수 있어요. 보유와 거주기간 각각 연 4% 공제돼요. 2025년 기준, 조건 충족 안 하면 일반 공제 30%만 적용돼요.

 

거주기간은 꼼꼼히 챙겨야 해요. 2년 이상 거주해야 공제 받을 수 있는데, 전입신고나 임대차계약서로 증빙해야 해요. 10년 거주 시 40% 공제 가능, 거주 안 하면 혜택 반토막 나요 :).

 

상생임대주택은 예외예요. 상생임대주택은 2년 거주 요건 면제돼서 보유기간만으로 공제 가능해요. 2025년까지 특례 적용되니, 임대주택 소유자는 이점 챙기세요.

 

조건 미충족 시 주의하세요. 거주기간 2년 미만이면 일반 공제 30%만 적용돼요. 세무사 상담으로 정확한 조건 확인하면 절세에 큰 도움 돼요 !!

 

 

 

 

 

 

 

 

장기보유 세액공제 계산 예시

 

항목	일반 부동산	1세대 1주택
취득가액	5억 원	10억 원
양도가액	10억 원	25억 원
보유기간	10년	10년
거주기간	-	10년
양도차익	5억 원	15억 원
공제율	20%	80%
공제액	1억 원	12억 원
과세표준	4억 원	3억 원

 

일반 부동산 공제 계산은 간단해요. 10억에 판 토지를 5억에 샀다면, 양도차익은 5억 원. 10년 보유 시 20% 공제로 1억 원 줄어, 과세표준은 4억 원이에요. 세율은 6-42% 누진세율 적용돼요.

 

1세대 1주택 계산은 혜택 커요. 25억에 판 주택을 10억에 샀다면, 양도차익은 15억 원. 10년 보유+거주 시 80% 공제로 12억 원 공제, 과세표준 3억 원이에요. 절세 효과 엄청나죠 :).

 

계산 실수 피하려면 꼼꼼히. 양도차익에서 취득가액, 필요경비 정확히 빼야 해요. 홈택스 계산기 쓰면 편하고, 세무사 상담으로 정확한 금액 확인하세요.

 

2025년 세법 확인하세요. 2025년부터 용도변경 주택은 주거용 시작일부터 공제 계산해요. 전입신고 필수니 서류 잘 챙기세요 !!

 

 

 

 

 

 

 

 

주의해야 할 공제 배제 사례

 

사례	배제 이유	대처 방법
다주택 중과	조정대상지역 2주택	2025년 5월 9일까지 매도
미등기 부동산	등기 미완료	등기 완료 후 양도
해외 부동산	국내 거주자 투자	국내 부동산 우선
단기 양도	3년 미만 보유	3년 이상 보유

 

다주택자는 공제 받기 어려워요. 조정대상지역 2주택 이상은 중과세율 적용되며 공제 배제돼요. 2025년 5월 9일까지 양도하면 중과 제외되니 서두르세요.

 

미등기 부동산은 공제 안 돼요. 등기 안 된 부동산은 장기보유 공제 대상 제외라 세금 부담 커져요. 등기 완료 후 양도해야 혜택 받을 수 있어요.

 

해외 부동산도 주의하세요. 국내 거주자가 해외 부동산 팔면 공제 적용 안 돼요. 국내 부동산에 투자하는 게 절세에 유리해요 :).

 

단기 양도는 공제 없어요. 3년 미만 보유 시 공제 불가, 세율도 최대 50%로 높아요. 3년 넘게 보유하면 세금 줄일 수 있어요 !!

 

 

 

 

 

 

 

 

마무리 간단요약

• 장기보유 공제 챙기세요. 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제, 1세대 1주택은 80% 가능해요.
• 1주택 공제 조건 확인. 12억 초과 주택은 2년 거주 필수, 전입신고 잊지 마요.
• 임대주택 혜택 놓치지 마요. 10년 임대 시 70% 공제, 임대료 증액 제한 지켜야 해요.
• 계산 꼼꼼히. 홈택스 계산기 쓰고, 세무사 상담으로 정확히 계산하세요.
• 공제 배제 조심. 다주택, 미등기, 단기 양도는 공제 안 돼요. 2025년 특례 확인하세요.